Controlli documentali: quali fare prima di acquistare casa
Acquistare casa direttamente dal proprietario può consentire di risparmiare sui costi di intermediazione, ma richiede ancora più attenzione. Prima di firmare una proposta, versare una caparra o arrivare al rogito notarile è fondamentale verificare la situazione giuridica, urbanistica e catastale dell’immobile, controllando documenti, eventuali ipoteche, provenienza, regolarità edilizia e presenza di vincoli o pendenze. Ecco i controlli documentali da eseguire.
Acquistare senza agenzia: attenzione alle possibili sorprese
Comprare casa direttamente dal proprietario può essere conveniente, soprattutto perché permette di evitare o ridurre i costi legati all’intermediazione immobiliare. Allo stesso tempo, però, questa scelta espone l’acquirente a maggiori responsabilità: senza un professionista che effettui le prime verifiche, il rischio di imbattersi in irregolarità, documenti incompleti, vincoli non conosciuti o altre brutte sorprese è sempre dietro l’angolo. Per questo, prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto, versare una caparra o arrivare al rogito notarile, è fondamentale eseguire una serie di controlli documentali. L’obiettivo è accertarsi che chi vende sia effettivamente legittimato a farlo e che l’immobile sia regolare sotto il profilo giuridico, urbanistico e catastale.
I controlli documentali da effettuare prima del rogito
Tra le verifiche più importanti c’è innanzitutto l’atto di provenienza, cioè il documento che dimostra come il venditore abbia acquisito la proprietà dell’immobile: può trattarsi, per esempio, di un precedente atto di compravendita, di una donazione, di una successione o di un altro titolo. Esaminarlo permette di verificare la legittima provenienza della casa, individuare eventuali particolarità e controllare che i dati dell’immobile corrispondano a quelli attuali. Particolare attenzione va riservata agli immobili provenienti da donazione, per i quali è opportuno valutare con il notaio le eventuali conseguenze sulla futura circolazione del bene.
Un altro controllo fondamentale è la visura ipotecaria, o ispezione ipotecaria, attraverso la quale è possibile verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri gravami iscritti sull’immobile. Sapere se sulla casa esistono debiti o vincoli è essenziale prima di impegnarsi nell’acquisto: eventuali situazioni pregiudizievoli devono essere individuate e, quando necessario, risolte o cancellate secondo le modalità concordate e verificate dal notaio.
Va poi controllata la conformità catastale. I dati riportati nella planimetria catastale e quelli presenti negli archivi del Catasto devono corrispondere allo stato di fatto dell’immobile e alle informazioni indicate nell’atto. È importante, ad esempio, verificare che distribuzione interna, vani e identificativi catastali siano coerenti. La conformità catastale non equivale, però, alla regolarità edilizia: per questo sono necessarie ulteriori verifiche.
La conformità urbanistica ed edilizia serve infatti ad accertare che l’immobile sia stato costruito e successivamente modificato nel rispetto dei titoli abilitativi rilasciati dal Comune. Occorre quindi verificare, in base alla storia dell’immobile, il titolo originario e gli eventuali permessi, autorizzazioni, sanatorie o altri provvedimenti relativi a ristrutturazioni e modifiche. Questo passaggio è particolarmente importante perché un immobile può risultare correttamente registrato al Catasto ma presentare comunque irregolarità dal punto di vista edilizio.
Tra i documenti da verificare c’è inoltre l’agibilità, quando prevista e disponibile, che riguarda le condizioni necessarie perché l’immobile possa essere utilizzato secondo la normativa. È inoltre opportuno richiedere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che indica la classe energetica dell’abitazione e deve essere messo a disposizione dell’acquirente nei casi previsti dalla legge.
Non bisogna trascurare la situazione del condominio. Se l’immobile si trova in un edificio condominiale, è consigliabile verificare con l’amministratore l’eventuale presenza di spese condominiali arretrate, lavori straordinari deliberati o in programma e altre pendenze che potrebbero incidere sull’acquisto. È utile inoltre esaminare il regolamento condominiale e, quando necessario, i verbali delle assemblee.
Un’ulteriore verifica riguarda eventuali vincoli e diritti di terzi sull’immobile, come servitù, vincoli paesaggistici o altri gravami. Anche la presenza di un diritto di prelazione, quando previsto dalla legge in determinate situazioni, deve essere valutata prima di concludere la compravendita.
Infine, è fondamentale che tutti i controlli confluiscano nel lavoro del notaio, che effettua le verifiche giuridiche necessarie alla stipula dell’atto. Affidarsi a un professionista, e quando opportuno anche a un tecnico abilitato per le verifiche urbanistiche e catastali, consente di ridurre sensibilmente il rischio di acquistare un immobile con problemi non emersi durante la semplice visita della casa. La prudenza, in questo caso, dovrebbe quindi precedere qualsiasi versamento o impegno definitivo: meglio sostenere il costo di una verifica preventiva che scoprire le criticità quando l’acquisto è ormai vincolante.
