Come si calcola l’IMU e scadenze
L’IMU è l’imposta municipale che grava su determinati immobili e rappresenta un appuntamento fiscale ricorrente per proprietari e titolari di diritti reali. Ma come si calcola l’importo da versare? In questa guida vediamo cos’è l’IMU, quando è dovuta, quali aliquote si applicano, come effettuare il calcolo con un esempio pratico e quali sono le principali scadenze annuali.
Che cos’è l’IMU e quando non è dovuta
L’IMU, Imposta municipale propria, è un tributo locale che riguarda il possesso di immobili. È stata introdotta dal decreto legislativo 23 del 2011 nell’ambito del federalismo fiscale municipale, ma la disciplina è stata successivamente modificata e l’attuale configurazione dell’imposta deriva soprattutto dalla legge di Bilancio 2020, che ha unificato IMU e Tasi. Il presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, secondo le condizioni previste dalla normativa.
Non tutti gli immobili, però, sono soggetti al pagamento. L’abitazione principale e le relative pertinenze, in linea generale, sono esenti dall’IMU quando l’immobile appartiene a una categoria catastale non di lusso. L’esenzione non vale, invece, per le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali l’imposta continua a essere dovuta, seppure con specifiche agevolazioni.
Sono previste inoltre particolari esenzioni o riduzioni in presenza di determinate condizioni. Tra i casi contemplati dalla normativa rientrano, con requisiti specifici, alcuni immobili posseduti da enti non commerciali e alcune fattispecie relative a terreni agricoli. Anche gli immobili assimilati all’abitazione principale possono beneficiare dell’esenzione quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge.
Per sapere se l’IMU è dovuta occorre quindi considerare la tipologia dell’immobile, la categoria catastale, il Comune in cui si trova e la situazione del proprietario. Le regole possono inoltre prevedere agevolazioni particolari, per cui è sempre opportuno verificare la disciplina applicabile nell’anno di riferimento.
Come si calcola l’IMU: formula, esempio e scadenze
Il calcolo dell’IMU parte dalla rendita catastale dell’immobile. Per i fabbricati, la rendita deve essere rivalutata del 5% e successivamente moltiplicata per un coefficiente catastale, che varia in base alla categoria dell’immobile. Per le abitazioni appartenenti al gruppo catastale A, esclusa la categoria A/10, il coefficiente ordinario è 160.
La formula, semplificando, è quindi: rendita catastale × 1,05 × coefficiente catastale × aliquota IMU. Il risultato rappresenta l’imposta annua teorica, dalla quale devono essere eventualmente applicate le agevolazioni previste.
Facciamo un esempio. Supponiamo di avere un’abitazione con una rendita catastale di 800 euro e un’aliquota IMU dello 0,86%, cioè dello 8,6 per mille. La rendita rivalutata del 5% è pari a 840 euro. Moltiplicando 840 per il coefficiente 160 si ottiene una base imponibile di 134.400 euro. Applicando l’aliquota dello 0,86%, l’IMU annuale sarebbe quindi di 1.155,84 euro, prima di eventuali detrazioni o agevolazioni.
L’aliquota non è uguale in tutta Italia. È il Comune, nell’ambito dei limiti stabiliti dalla legge nazionale, a determinare le aliquote applicabili alle diverse tipologie di immobili attraverso le proprie deliberazioni. Per questo, per un calcolo corretto, è necessario verificare l’aliquota approvata dal Comune per l’anno interessato.
Il pagamento dell’IMU avviene normalmente in due rate: l’acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. È comunque possibile, in determinate condizioni, versare l’intera imposta in un’unica soluzione entro il termine previsto per l’acconto. Se la scadenza cade in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno lavorativo successivo. Il versamento viene effettuato generalmente tramite modello F24, bollettino postale o altri strumenti previsti dalla normativa.
